El proceso legal de compra de una propiedad en Mallorca

Comprar una propiedad en Mallorca es un proceso en el que hay que tener en cuenta numerosos detalles. En España, y por supuesto en las Islas Baleares, hay numerosos obstáculos burocráticos que superar, desde la firma del contrato de opción hasta la cita con el notario. Sin asistencia legal, la compra de bienes inmuebles en Mallorca es casi imposible para los futuros compradores extranjeros. Un abogado independiente le acompaña durante todo el proceso y participa en las negociaciones con el vendedor.

Le explicamos qué pasos son necesarios hasta la compra final de una propiedad en Mallorca y qué hay que tener en cuenta en el camino hacia la propiedad de la vivienda.

Paso 1: Solicitud del número de identificación fiscal

La solicitud del número de identificación fiscal español NIE es obligatoria para la compra de bienes inmuebles en Mallorca. Sin este "Número de Identificación de Extranjeros" no se puede comprar una casa, suscribir una hipoteca o comprar un coche en la isla balear. Puede solicitar el NIE en la Oficina de Extranjería de Palma de Mallorca. También puede solicitarlo a una Gestoría en esta oficina oficial. Este nombre se refiere a los proveedores de servicios que, equipados con un poder notarial, alivian a los residentes y locales de los largos procedimientos administrativos. Para solicitar un número NIE, necesitará su pasaporte y dos fotos tamaño carné.

Paso 2: Abrir una cuenta bancaria

Una vez que haya recibido su número NIE, puede abrir una cuenta bancaria en Mallorca. La necesitará para tramitar la compra de la propiedad. Como en toda España, en Baleares es habitual entregar el precio de compra al vendedor en forma de cheque en la cita con el notario. Los bancos españoles cobran una comisión por este cheque bancario, cuyo importe debe consultar de antemano. Más adelante seguirá utilizando una cuenta bancaria española, por ejemplo, para pagar el mobiliario de la finca y los gastos corrientes.

Paso 3: Compruebe la propiedad

Los profesionales inmobiliarios conocen los riesgos de comprar una propiedad en Mallorca. Antes de decidirse por una propiedad y firmar un contrato de reserva o de opción, debe comprobarla a fondo. El clima cálido y húmedo de Mallorca impone grandes exigencias a la estructura de muchas propiedades. Por este motivo, debe inspeccionar la casa en busca de daños por humedad y comprobar el estado de las tuberías eléctricas y de agua. Al mismo tiempo, compruebe si dispone de calefacción y en qué condiciones se encuentran las ventanas, puertas e instalaciones sanitarias.

También es importante comprobar si hay hipotecas o deudas residuales que graven la propiedad. Si es así, el comprador de la casa deberá hacerse cargo de todas las responsabilidades. Lo ideal es que contrate a su propio abogado para hacer la búsqueda. Para evitar fraudes, pida a su abogado que compruebe además si su socio contractual tiene realmente derecho a vender la propiedad.

Paso 4: Reserva o contrato de opción

Una vez encontrado el inmueble de sus sueños y si el precio se ajusta al presupuesto disponible, el primer paso es firmar un contrato de reserva o de opción. Un contrato de reserva es útil si el comprador tiene verdadero interés en comprar la propiedad, pero la financiación es aún incierta. El contrato de reserva tiene el carácter de una carta de intenciones. El posible comprador paga un pequeño depósito y el vendedor se compromete a reservar la propiedad durante unos días. Si se celebra un contrato de compraventa, el depósito se abona al precio de compra; si no, el dinero se pierde.

La situación es diferente con un contrato de opción, que es similar a una carta de intenciones vinculante. A cambio de un pago inicial de entre el 10% y el 20% del precio de compra, el posible comprador adquiere el derecho a comprar la propiedad en un plazo de tiempo definido con precisión. Si se celebra un contrato, el importe de la opción se descuenta del precio de compra. Si no se celebra ningún contrato de compraventa por causas imputables al interesado, se pierde la totalidad del anticipo. Si el vendedor es responsable de que no se celebre la compra, deberá abonar al comprador la suma de la opción más una indemnización.

Paso 5: Conseguir financiación

Si no puede o no quiere pagar en efectivo por una propiedad en Mallorca, debe ocuparse de la financiación desde el principio. Después de que los bancos españoles sobrevivieran a la crisis bancaria mundial de 2008, se están concediendo de nuevo préstamos a compradores de vivienda extranjeros. Se trata, en su mayoría, de préstamos hipotecarios que se aprueban en función de una tasación diferenciada de la propiedad. La forma en que funciona un préstamo de este tipo en España es fundamentalmente diferente a la del resto de Europa.

Los préstamos hipotecarios se conceden por un máximo de 20 años. Durante este periodo, es obligatorio reembolsar la totalidad de la deuda. A cambio, el préstamo puede desgravarse. No debe negociar con el banco por su cuenta, sino contratar a un abogado que se encargue de este proceso. Si lo desea, el abogado supervisará la hipoteca y se encargará de los trámites.

Paso 6: Tributación de la propiedad

A la hora de comprar y mantener una propiedad, en Mallorca se distingue entre impuestos únicos y corrientes. En el caso de la venta de una propiedad, el impuesto único es el impuesto de transmisiones patrimoniales o el IVA. El importe del primer impuesto oscila entre el 8 y el 11 por ciento y depende del precio de compra. El impuesto sobre bienes inmuebles lo recaudan los municipios y su importe depende del valor catastral de la propiedad. Las propiedades vacías en las Islas Baleares son una excepción.

Como única comunidad autónoma de España, el gobierno de las Islas Baleares aprobó una ley en 2018 que permite a las ciudades y municipios aumentar el impuesto sobre bienes inmuebles de las propiedades vacías hasta en un 50 %. El trasfondo de esta enmienda son los alquileres disparados en Mallorca, que se quieren contrarrestar con un rápido alquiler de las viviendas no utilizadas. Los gastos corrientes son causados por el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre bienes inmuebles que se reintrodujo en 2012.

Paso 7: Cita con el notario

Una vez completadas todas las formalidades, la compra de la propiedad en Mallorca se sella con una cita final con el notario. Todos los contratos se firman en presencia del comprador, el vendedor, los representantes legales de ambas partes del contrato y un representante del banco si se ha suscrito una hipoteca. Sólo entonces puede procederse a la inscripción en el Registro de la Propiedad. El notario tiene la obligación legal de informar al registro de la propiedad de la venta del inmueble en un plazo de 24 horas. El comprador, por su parte, debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales a la oficina tributaria correspondiente en un plazo de 30 días a partir de la firma del contrato. Una vez registrado el recibo del pago, ya no hay nada que se oponga a la inscripción en el registro de la propiedad.